Eind april viel de brief van Actium over de jaarlijkse huuraanpassing op de deurmat van iedere huurder van Actium. In de toelichting staan de volgende twee zinnen: “Huurdersorganisatie MEVM denkt met ons mee over de jaarlijkse huuraanpassing. Zij komen op voor de belangen van u als huurder.” De suggestie wordt gewekt dat MEVM heeft ingestemd met deze huuraanpassing. Dat is niet het geval. Wij hebben het advies gegeven om voor een gematigd huurbeleid te kiezen. Een advies dat Actium naast zich neer heeft gelegd.
Hoe verloopt zo’n adviestraject nu precies?
In december worden, door de overheid, de wettelijke kaders voor de jaarlijkse huuraanpassing bepaald. Het gaat o.a. om de maximale verhoging. Dit is dus geen verplichte verhoging. Woningcorporaties kunnen hier vanaf wijken en kiezen voor een lagere huurverhoging.
Wettelijke kaders huuraanpassing
De wettelijke kaders voor de jaarlijkse huurverhoging 2024 waren:
- Vanaf 1 juli 2024 mag de verhuurder de huur verhogen met:
- Maximaal 5,8% als de (kale) huur € 300,00 of meer per maand is
- Maximaal € 25,00 als de (kale) huur lager is dan € 300,00 per maand.
- Inkomensafhankelijke huurverhoging: Voor huurders met een relatief hoog inkomen geldt een ander wettelijk maximum. Geen percentage van de huidige huurprijs, maar een vast bedrag. Er zijn twee maximumbedragen: € 50 en € 100. Welk bedrag van toepassing is hangt van het inkomen van het huishouden af.
Advies van MEVM aan Actium
Al vanaf oktober 2023 zijn de woningcorporatie en huurdersorganisatie aan het kijken naar mogelijkheden en onmogelijkheden van een eventuele te verwachten huuraanpassing. Als in december 2023 de definitieve huurverhoging bekendgemaakt wordt, zet men de puntjes op de i. Actium informeert MEVM in een vroeg stadium over hun denkwijze omtrent de jaarlijkse huuraanpassing. Na de eerste gesprekken heeft MEVM in januari haar standpunten over de huuraanpassing aan Actium kenbaar gemaakt. En dit jaar hebben wij eind maart, voordat het management van Actium een definitief besluit zou nemen, een voorlopig advies gegeven. Later gevolgd door een definitief advies.
Voorstel gematigd huurbeleid
Actium heeft, zoals inmiddels bekend is, o.a. gekozen voor de maximale huurverhoging. Toen dat bij MEVM bekend werd, hebben wij in ons advies een tegenvoorstel gedaan. Ons voorstel was:
- Kiezen voor een huurverhoging gelijk aan de inflatie (3,8%), afgetopt op de streefhuur;
- Actium past geen gematigde inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) toe voor de hogere middeninkomens en hogere inkomens;
- Actium maakt wel gebruik van de maximale huurverhoging van € 25 bij zelfstandige woningen met een netto huurprijs tot € 300;
- Actium vraagt geen huurverhoging voor woningen met een E, F of G-label;
- Geen huurverhoging voor huurders die in 2023 een eenmalige huurverlaging tot € 575,03 (prijspeil 2023) ontvingen;
- Huurverhoging voor geliberaliseerde contracten wel aftoppen op streefhuur of in elk geval op de liberalisatiegrens.
MEVM beseft dat Actium voor een grote opgave staat doordat zij veel woningen moet verduurzamen en veel woningen moet bouwen. En dit alles veel geld kost. Toch heeft MEVM Actium geadviseerd om te kiezen voor een gematigd huurbeleid en ons voorstel over te nemen.
Toelichting Actium op maximale huurverhoging
Helaas is ons voorstel dus niet door Actium overgenomen. Actium heeft geld nodig om te kunnen voldoen aan de opgave zoals het verduurzamen van woningen en het bouwen van nieuwe woningen. Ze zijn van mening dat zij, door het gevoerde beleid (o.a. streefhuurbeleid), al volop inzetten op gematigd huurbeleid. Maar MEVM was en is ervan overtuigd dat de maatschappelijke ontwikkelingen voldoende aanleiding geven om te kiezen voor ons tegenvoorstel. Wij hebben in ons advies aangegeven dat Actium de financiële ruimte heeft om zowel aan hun wettelijke opgave qua bouwen en verduurzamen te voldoen als voor het voeren van een gematigd huurbeleid.
Actium heeft dus een andere keuze gemaakt. MEVM zal het komende jaar regelmatig vragen naar de voortgang van het verduurzamen van woningen en het bouwen van nieuwe woningen. Want het geld moet dan wel daarvoor gebruikt worden.