In oktober 2023 maakte de overheid de verwachte toegestane huurverhoging voor 2024 bekend. Vanaf dat moment gaan woningcorporaties en huurdersorganisaties kijken naar mogelijkheden en onmogelijkheden van een eventuele huuraanpassing. Het balletje gaat nog harder rollen als in december 2024 de definitieve huurverhoging bekend gemaakt wordt. Aedes, de koepelorganisatie van de woningcorporaties, heeft dit moment aangegrepen om haar leden te adviseren om te kiezen voor de maximale huurverhoging. Dit heeft veel stof doen opwaaien. Veel corporaties hebben dit advies overgenomen en zelfs het gesprek met hun huurdersorganisaties over de jaarlijkse huuraanpassing afgezegd. Terwijl in de Overlegwet 2015 is vastgelegd dat dit gesprek wel moet plaatsvinden.
Actium zit gelukkig niet zo in de wedstrijd en informeert MEVM in een vroeg stadium over haar denkwijze. Na de eerste gesprekken heeft MEVM in januari haar standpunten over de huuraanpassing aan Actium kenbaar gemaakt. En dit jaar hebben wij eind maart, voordat het management (MT) van Actium een besluit zou nemen, een voorlopig advies gegeven. Later gevolgd door een definitief advies.
De in december gepubliceerde wettelijke kaders bepalen welke ruimte de woningcorporatie kan nemen voor de huurverhoging. Het gaat dus om de maximale verhoging. Dit is dus geen verplichting en woningcorporaties kunnen hier vanaf wijken. De wettelijke kaders voor de jaarlijkse huurverhoging 2024 zijn:
- Vanaf 1 juli 2024 mag de verhuurder de huur verhogen met:
- Maximaal 5,8% als de (kale) huur € 300,00 of meer per maand is
- Maximaal € 25,00 als de (kale) huur lager is dan € 300,00 per maand.
- Inkomensafhankelijke huurverhoging: voor huurders met een relatief hoog inkomen geldt een ander wettelijk maximum. Geen percentage van de huidige huurprijs, maar een vast bedrag. Er zijn twee maximumbedragen: € 50 en € 100. Welk bedrag van toepassing is hangt van het inkomen van het huishouden af.
MEVM beseft dat Actium voor een grote opgave staat doordat Actium veel woningen moet verduurzamen en veel woningen moet bouwen. Trouwens in landelijke, regionale en lokale afspraken is deze opgave gewoon wettelijk vastgelegd. Dit alles kost veel geld. Toch heeft MEVM Actium geadviseerd te kiezen voor een gematigd huurbeleid. Om dus niet de maximale huurhoging toe te passen.
De reden om te kiezen voor een gematigd huurbeleid is omdat MEVM net als vorig jaar ziet dat de huidige energieprijzen nog steeds de huurders met een laag inkomen raken. Ook de huurders met een middeninkomen worden steeds vaker geraakt door de hoge woonlasten, mede door de kosten van energie. Vooral de huurders die niet in aanmerking komen voor toeslagen en vergoedingen. Daarbij zijn de kosten van levensonderhoud voor iedereen flink gestegen. Het Drents woonlastenonderzoek (uitgevoerd in 2023) laat dit beeld ook zien. Een van de conclusies is dat gemiddeld één op de drie huurders in Drenthe mogelijk in geldproblemen komt.
Naast een gematigd huurbeleid heeft MEVM aangegeven dat ze geen voorstander is van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Een van de redenen is dat de huidige energieprijzen en de hoge inflatie ook voor deze groep huurders consequenties heeft. En als laatste heeft MEVM geadviseerd om aan de huurders met een laag energielabel (E, F en G) geen huurverhoging te berekenen.
Op het moment van schrijven is nog niet bekend welke keuze(s) Actium heeft gemaakt. En of zij het advies van MEVM heeft meegenomen in het bepalen van haar standpunt over de huuraanpassing 2024. Actium is namelijk niet wettelijk verplicht om het advies over te nemen. Maar zij moet bij het niet overnemen van het advies duidelijk onderbouwen waarom het niet meegenomen is. Maar MEVM is ervan overtuigd dat de maatschappelijke ontwikkelingen voldoende aanleiding geven om te kiezen voor een gematigd huurbeleid. MEVM heeft in het advies aangegeven dat Actium de financiële ruimte heeft om zowel aan haar wettelijke opgave qua bouwen en verduurzamen te voldoen als voor het voeren van een gematigd huurbeleid.
