Voor elke woning wordt een aparte huurprijs bepaald als die weer opnieuw wordt verhuurd. Ook wel aanvangshuur genoemd. Hier proberen we uit te leggen hoe die huur tot stand komt. Het is geen gemakkelijk verhaal. Mocht u ondanks deze uitleg toch nog vragen hebben, dan kunt u natuurlijk ook contact met ons opnemen.
De huurprijs van een woning wordt bepaald door een combinatie van de volgende factoren:
- Het huurbeleid ten tijde van de ingangsdatum van het contract.
Alle rechtsvoorgangers van Actium hadden ander huurbeleid met andere streefhuren.
Voor contracten die zijn afgesloten onder het huidige huurbeleid (vanaf de fusie in 2011) geldt dat de nettohuur van de vertrekkende bewoner soms leidend kan zijn geweest. Het beleid was namelijk dat de huur van de volgende bewoner nooit lager mag zijn dan die van de vertrekkende bewoner (gecorrigeerd voor de inkomensafhankelijke huurverhoging). - Vanaf 1 januari 2019 heeft Actium een nieuw huurbeleid.
Waarom is het huurbeleid aangepast? Actium past het huurbeleid aan om zo goed mogelijk in te kunnen spelen op de ontwikkelingen in de woningmarkt. Als de vraag van de doelgroep (huurders die moeten huren bij een corporatie) verandert, past Actium haar huurbeleid en dus ook haar huurprijzen en streefhuren hierop aan. Het streven in dit huurbeleid is om bij ingang van het contract te zorgen voor een goede afstemming tussen de kwaliteit van de woning en de inkomenssituatie van de huurder.
- De streefhuren ten tijde van de ingangsdatum van het contract.
Binnen het huurbeleid is er ruimte om op complexniveau te variëren. Dit doet Actium, bijvoorbeeld, om de wijken gemengd te houden. - De kwaliteit van de woning ten tijde van de ingangsdatum van het contract.
Deze is gebaseerd op het aantal punten dat een woning krijgt in het WWS (woningwaarderingsstelsel). Voor het WWS zijn vooral bepalend: de grootte (aantal m2’s), het energielabel (van A t/m G), de uitrusting (keuken, etc) en de WOZ-waarde. Ook nagenoeg onzichtbare verschillen kunnen leiden tot een andere WWS. Denk aan wel/niet dubbel glas, inbraakbeveiliging, isolatie. In het algemeen hebben woningen met een hoge WOZ-waarde een hogere aanvangshuur. - Keuzes van huurders in het verleden.
Zowel bij renovaties als op eigen initiatief van de huurder zijn soms voorzieningen in de woning aangebracht die zorgen voor een hogere huurprijs dan gelijksoortige woningen.
Dat kan bijvoorbeeld gaan om een vertimmerde zolder waardoor er een extra slaapkamer is ontstaan, een luxere dan een standaard keuken of er is extra isolatie aangebracht. - Het huurverhogings- en huurverlagingsverleden van bewoners.
Bij inkomensafhankelijke huurverhogingen stijgt de huurprijs sneller dan bij reguliere huurverhogingen.
In zeer uitzonderlijke gevallen, bv als er sprake is van een medische noodsituatie, kan de huur wel eens verlaagd zijn.
In het verleden kan bij een bewoners wel eens een huurverhoging zijn overgeslagen. Bijvoorbeeld als gevolg van een onderhoudsgebrek en huurbevriezing vanwege een uitspraak van de Huurcommissie.
Het aanpassen van de aanvangshuurprijs richting de streefhuur bij een nieuwe verhuring noemen we huurharmonisatie.
